近期一則新聞引發關注： 基隆一名陳姓男子，將名下一筆土地以「專任委託銷售契約」交由房仲公司銷售，房仲依約投入廣告、人力與行銷資源後，陳男卻私下與他人簽訂買賣契約並完成過戶登記，完全繞過房仲。房仲公司因此提告請求違約金，最後基隆地方法院判決屋主須賠償 22 萬8,000 元。
❓專任委託真的不能私下賣嗎？ ❓違約金是不是照契約寫的全額賠？有沒有調整空間？
本文將從法律與實務角度，帶您一次了解清楚。
一、什麼是「專任委託銷售契約」？法律效力從哪裡來？
1️⃣ 專任委託不是「形式」，而是具有排他性的法律約定
所謂「專任委託銷售契約」，是指屋主（委託人）與房仲公司約定，在約定的特定期間內僅能由該房仲銷售標的物，屋主：
- 🚫不得自行出售
- 🚫不得再委託其他仲介
⚖️這類契約成立的法律基礎，主要來自：
- 民法第 153 條（契約自由原則）
- 民法第 549 條（委任契約關係）
只要契約內容：
- 為雙方意思表示合致
- 未違反法律上強制或禁止規定
▶️即具有法律效力，並非簽好看的文件。
2️⃣ 屋主私下成交，是否「房仲沒賣成就不算違約」？
不少屋主常會誤以為：「我自己賣掉，又沒透過房仲成交，為什麼要賠違約金？」
❌但法院實務一貫認為，在已經簽署專任委託契約下，判斷重點不在於：
- 是否是由房仲實際完成成交 ?
而是在於：
- 房仲是否已依約投入人力、廣告與銷售行為
- 屋主是否違反「專任、排他銷售」的契約義務
只要在契約期間內，屋主繞過房仲自行出售或與第三人私下成交，即屬違反專任委託約定，構成違約。
二、專任委託中約定的「違約金」，法律上有效嗎？
1️⃣ 違約金的法條依據與基本效力
專任委託契約中，通常會明確約定違約金，其法律依據為《民法》第 250 條，當事人得約定違約金，作為不履行契約或遲延履行之損害賠償總額。
